Петербургский гостиничный рынок продолжает превращаться в сериал “Кому теперь достанется этот актив?”. Росимущество выставило на продажу 100% ООО “Фрегат”, на балансе которого находится бутик-отель “Автор” в центре города. Стартовая цена — 406,8 млн рублей, торги назначены уже на 27 мая.

История у объекта вполне в духе последних лет. Ранее актив принадлежал продюсеру Белле Купсиной, однако Генпрокуратура увидела в бизнесе связи с латвийским Rietumu Banka, после чего имущество было национализировано.

Для рынка здесь интересен уже даже не сам отель, а скорость, с которой государство начинает возвращать подобные объекты обратно в рынок через торги. Гостиничная недвижимость всё активнее превращается в актив с политической биографией: сегодня ты продаёшь авторские завтраки и атмосферу “камерного Петербурга”, а завтра твой объект уже изучают прокуроры, оценщики и инвесторы с калькуляторами.

И да, 406 миллионов за бутик в центре Петербурга сейчас звучат почти как “цена входа для смелых”. Особенно если помнить, сколько денег потом съедят вероятный ремонт, персонал, проценты OTA и вечная петербургская влажность, которая медленно разлагает всё живое. Даже оптимизм инвесторов.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

Ночной Портье внимательно следит за новыми именами на рынке гостиничного управления. Петербургская УК КЕЙПОРТ, созданная только в 2025 году, выходит с первым проектом и сразу заходит в Новосибирск. Компания возьмёт под управление апарт-отель и сервисные офисы в составе нового МФК “ПЕРВЫЙ” от девелопера “Расцветай”.

Проект для рынка любопытный сразу по нескольким причинам. Во-первых, Новосибирск постепенно превращается в одну из самых активных региональных площадок для сервисной недвижимости. Во-вторых, формат “апарт-отель + инвестиционные офисы под единым управлением” сейчас всё чаще появляется у девелоперов, которые пытаются собрать внутри одного проекта сразу несколько источников доходности. Особенно в городах, где классический гостиничный рынок пока ограничен по объёму спроса.

За КЕЙПОРТ стоят хорошо известные рынку Карина Шальнова (KR Consulting) и Кирилл Кудинов (INREIT, Port Comfort). И здесь особенно интересно будет посмотреть, как команда сможет масштабировать петербургский опыт на регион с совершенно другой экономикой и логикой спроса.

Сибирь — рынок жёсткий и прагматичный. Красивого брендинга там точно будет недостаточно. Следим.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

Петербург традиционно вступает в любимый сезон коллективного гостиничного помешательства под названием ПМЭФ. Самый дорогой номер на даты форума сейчас продаётся за 900 тысяч рублей за ночь. Причём бронировать его нужно сразу пакетом на четыре ночи. То есть примерно 3,6 млн рублей за возможность несколько дней смотреть на белые ночи и чужие бейджи “участник”.

За эти деньги гостю обещают декоративный камин, ортопедический матрас и завтрак со шведским столом. Последнее особенно трогательно. Всё-таки приятно понимать, что в тариф стоимостью с квартиру всё же входят омлет и сосиски. Индустрия гостеприимства остаётся гуманной.

Вообще ПМЭФ давно превратился в отдельный жанр российского luxury-абсурда. В эти несколько дней часть отелей начинает вести себя так, будто Саудовская Аравия переехала в район Московского вокзала, а свободный номер в центре Петербурга теперь стратегический природный ресурс федерального значения.

А самое смешное, что рынок каждый год искренне делает вид, будто это нормальная экономика. Потому что ПМЭФ — это уже давно не про гостиницы. Это ежегодная ярмарка тщеславия, где цена номера нужна не для сна, а для демонстрации уровня доступа в пищевой цепочке российского бизнеса.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

По данным Hotel Advisors, майские праздники 2026 года гостиничный рынок прошёл с очень заметным охлаждением спроса. Цифры по ключевым городам выглядят так, словно рынок после двух перегретых лет сильно устал, а ощущение бесконечного туриста, готового покупать любой тариф в любой день, растворяется на глазах.

Лучше остальных майские снова прокачали Казань и Нижний Новгород. Казань в пиковые даты доходила до 94% загрузки и почти весь период держалась более чем уверенно. Нижний Новгород тоже показал сильный результат — отдельные дни закрывались под 90–96%. У обоих городов уже сформировался устойчивый туристический ритм: короткая поездка, понятный чек, хорошая событийка и удобная логистика для жителей центральной России.

Москва и Петербург выглядели заметно спокойнее прошлого года. Петербург хорошо стартовал 1–2 мая, но дальше загрузка быстро начала проседать. Москва большую часть длинных выходных вообще прожила в режиме “совсем без ажиотажа”. Очень показательно выглядит финал праздников: 11 мая столица закончила всего около 45% загрузки. Ещё год назад многие бы назвали такую цифру глупой шуткой для длинных выходных.

Но главный сигнал пришёл с юга. Сочи в этом году выглядел неожиданно тяжёлым рынком. Побережье большую часть праздников держалось примерно на уровне 35–50%, горный кластер — 40–57%. Для региона, который последние несколько лет жил в логике “спрос всё равно приедет”, это крайне неприятная динамика. Особенно на фоне огромного объёма нового предложения, дорогих кредитов и ожиданий инвесторов, которым в презентациях показывали бесконечный рост внутреннего туризма.

❗️Похоже, рынок впервые за несколько лет начал упираться в потолок цены. Перелёты дорогие, средний чек отдыха вырос, а эмоционального ощущения “надо срочно ехать хоть куда-нибудь” стало заметно меньше. Между праздничными блоками во многих городах образовывались довольно болезненные провалы по загрузке.

Если сравнивать с маем прошлого года, снижение получилось практически повсеместным. Москва просела примерно на 11 п.п. средней загрузки, Петербург — примерно на 9 п.п. Самое тяжёлое падение у Сочи: побережье потеряло более 20 п.п., горный кластер — около 17 п.п. На этом фоне Екатеринбург выглядит почти образцом стабильности — снижение там было минимальное.

Для рынка это третий звонок перед концом спектаклем. Майские 2025-го многих расслабили. Отельеры начали привыкать к мысли, что внутренний туризм способен переваривать любой рост ADR. Майские 2026-го показали: предел всё-таки существует. Гость начал ещё более скрупулёзно считать деньги, внимательнее смотреть на соотношение цены и того, что он за эти деньги получает. Говорим об этом с самого начала года!

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

Классный кейс доп. продукта и нового канала продвижения: «Астория» сделала собственный продукт, трэвел-кейк, и пошла с ним на конкурс «Новая культура сувениров». В итоге он взял звание главного гастрономического сувенира Петербурга 2025.

Это компактный десерт, который удобно увезти с собой как гастрономический сувенир из города. При этом у продукта есть связь с самим отелем и в оформлении, и в концепции.

Кажется, что сувениры – не самая очевидная история для продвижения отеля. Но на деле это отличный способ расширить аудиторию: человек может даже не планировать остановку в отеле, но специально зайти за продуктом, который стал символом города.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

За I квартал 2026 года в России не открылось ни одной гостиницы впервые за 25 лет

По данным IBC Real Estate, в начале года ввод новых гостиничных номеров оказался нулевым. Для сравнения, в среднем за последние 10 лет I квартал приносил около 1 тыс. новых номеров.

🛎 Совокупный номерной фонд сейчас оценивается на уровне 187,5 тыс. номеров в классифицированных отелях 3-5 звезд с фондом от 100 номеров. При этом на 2026 год в планах все еще заявлено около 3,4 тыс. новых номеров (в Москве – 7 гостиниц, 1275 номеров; в Петербурге – 4 гостиницы, 713 номеров), но значительная часть этих проектов уже сдвигается по срокам, или не понятно, когда запустятся.

Если смотреть на причины, то они складываются в довольно понятную картину:

⚫️Во-первых, высокая ключевая ставка, из-за которой финансирование гостиничных проектов становится дорогим и менее предсказуемым по окупаемости.

⚫️Во-вторых, рост стоимости строительства и операционных расходов, который быстрее тарифной динамики в отелях.

⚫️В-третьих, дефицит кадров, который уже влияет не только на операционную работу, но и на стройку и запуск объектов.

⚫️И наконец, более сдержанный спрос со стороны потребителей, который не позволяет легко перекладывать издержки в цену.

Проблема уже не в отсутствии проектов, а в том, что их все сложнее довести до открытия в текущих условиях. По сути, рынок проходит период переоценки: часть ранее запланированных инвестиций просто перестает сходиться по экономике.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

РЖД приглашают отельеров на вокзалы

Компания выставила на торги помещения под отели и комнаты отдыха в крупных транспортных узлах: Санкт-Петербурге, Калининграде, Москве, Сочи, Владивостоке и еще ряде городов. Всего около 45 тыс. кв. метров в 64 локациях. Срок аренды до пяти лет с возможностью продления.

▶️Формально идея выглядит логично. Вокзалы – это стабильный поток пассажиров, высокая проходимость и постоянный спрос на короткие остановки и ночлег, рядом транспорт и базовая инфраструктура, а значит заполняемость должна быть стабильной.

Но по сути это очередная попытка РЖД придумать новый источник дохода на фоне затянувшихся финансовых проблем. Компания регулярно пробует себя в непрофильных направлениях, и далеко не всегда успешно.

▶️Разглядеть потенциал и переломить имидж локации у вокзала – смогут только сильные духом отельеры. Кроме того, за гарантированный срок аренды на 5 лет окупиться может только мини-отель или хостел с соответствующим стандартом и качеством обслуживания. Люди при вокзале предпочтут остановиться из экономии, чем из опыта. В общем, никакой революции в привокзальном размещении не ждём.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

Петербург вводит статус приоритетных туристских проектов для поддержки гостиничного бизнеса

▶️Мера предполагает льготные условия для инвесторов и упрощение реализации проектов в сфере гостеприимства.

Предусмотрены развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, ускорение строительства и контроль за реализацией, включая объекты на частных территориях. Статус смогут получить проекты в гостиничной сфере, детском отдыхе и санаторно-курортном лечении при соблюдении критериев эффективности и минимального объема инвестиций.

Он действует до 10 лет и призван стимулировать рост современного номерного фонда на фоне увеличившегося турпотока до 12,5 млн человек в год.

Печально, что для получения базовой инфраструктуры требуются отдельные приоритетные статусы. Помогут ли они, тоже вопрос. Товарищи-отельеры, как опробуете механизм, делитесь впечатлениями с @portier_feedback.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

Впервые в официальной статистике отдельно посчитан сегмент модульных некапитальных средств размещения

Раньше он не выделялся как самостоятельная категория и фактически не попадал в отдельную аналитику, хотя уже стал заметной частью туристического рынка.

Какие цифры подсчитало Минэкономразвития:

🔴2,4 тыс. объектов размещения;
🔴38 тыс. номеров;
🔴148 тыс. мест;
🔴33 тыс. иностранных гостей.

Для сравнения – масштаб всего рынка:

🔴38 тыс. всех средств размещения;
🔴1,242 млн номеров;
🔴3,528 млн мест;
🔴более 395 млн ночей за год.

▶️По регионам картина выглядит предсказуемо по концентрации спроса: Москва – 12,9 млн туристов, Краснодарский край – 9,3 млн, Санкт-Петербург – 7,0 млн, Московская область – 6,4 млн, Татарстан – 2,9 млн.

▶️Но растут быстрее среднего вообще другие направления: Севастополь (+39,8%), Чеченская Республика (+34,6%), Смоленская область (+26,6%), Сахалин (+26,5%), Марий Эл (+24%).

Заметно, что сегмент больше популярен у внутренних туристов, но сам факт вывода из тени таких форматов размещения говорит о том, что растет активный конкурент классическим отелям и глемпингам. В целом это хорошо – тут и поддержка государства может последовать в развитии, и для туристов более безопасный формат бронирования становится, и возможно увеличение потока иностранных туристов.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

🛎Апарт-отели отжимают рынок у гостиничного сектора

Очень показательная история сейчас происходит на гостиничном рынке Петербурга. Апарт-отели окончательно перестали быть нишевым форматом, а стали полноценным конкурентом, который занимает 31% всего номерного фонда города, по данным Vertical Hotels. Фактически каждый третий номер в Петербурге сегодня – это сервисные апартаменты.

▶️Апартаменты ещё и лучше сдаются. По итогам 2025 года загрузка апарт-отелей составила 75-80%, тогда как классические гостиницы работали на уровне 65-70%. Причина понятна – гибкость модели. Апартаменты умеют одинаково хорошо продавать и короткие заезды, и среднесрочное проживание, и длинную аренду в межсезонье.

❗️И это только начало. По оценкам Nikoliers, в 2026 году Петербург может получить до 7 тыс. новых юнитов в сегменте апарт-отелей. Для сравнения, весь классифицированный фонд сервисных апартаментов сейчас составляет около 7,7 тысячи номеров. Масштаб будущего давления на рынок вполне очевиден.

Особенно заметно меняется структура спроса. Гости бронируют позже, горизонт планирования сокращается, а доля иностранных туристов, особенно групповых, остается ограниченной. Основной драйвер – внутренний туризм. А значит, борьба идет уже не за туриста вообще, а за конкретного российского путешественника.

Апарт-отели забирают и часть спроса, и часть несезонной выручки, которые раньше доставалась классическим гостиницам. Именно в межсезонье их модель показывает максимальную устойчивость. Для отельеров это повод внимательно посмотреть на собственную стратегию. Насколько ваша модель позволяет работать с длительным проживанием? Есть ли у вас тарифы на среднесрочное размещение? Достаточно ли гибко вы управляете загрузкой в периоды низкого спроса?

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

И еще одни полезные цифры. Свежие данные от Hotel Advisors наглядно показывают, как просел рынок майских праздников по сравнению с 2025 годом.

▶️Казань остается одним из лидеров, но уже без прошлогоднего ажиотажа. Если год назад на 2 мая загрузка доходила до 97%, а на 3 мая – до 92%, то сейчас речь идет о 85%. Очень достойно, но уже без ощущения тотального дефицита номеров.

▶️Москва, Петербург и Сочи просели заметнее всего. Москва потеряла около 10-15 п.п. на ключевые даты, Петербург – почти столько же. Особенно ощутимо снижение на побережье Сочи, где вместо прошлогодних 72-75% сейчас лишь 46-49%.

▶️Подмосковье чувствует себя увереннее остальных. Короткие поездки по-прежнему остаются самым устойчивым сегментом внутреннего туризма.

▶️Из регионов особенно выделяется Нижний Новгород, тут самые внушительные результаты. На 1 мая загрузка превышает 93%, на 9 мая – 76%. Похоже, город окончательно закрепился в числе главных туристических хитов длинных выходных.

▶️Екатеринбург и Новосибирск также уступают прошлогодним цифрам, хотя сохраняют вполне рабочую загрузку для длинных выходных.

Впрочем, удивляться тут особенно нечему. В 2025 году календарь был почти идеальным – два полноценных блока длинных выходных, которые буквально провоцировали на путешествия. В 2026-м майские выглядят куда скромнее и менее удобны для отдыха из-за разрыва в неделю.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX

Пока я готовлюсь к своему выступлению на MITT, смотрим как отельеры отработали длинные выходные 8 марта. Взял данные по отелям, подключённым к системе бенчмаркинга Hotel Advisors — сейчас в ней более 1100 гостиниц по стране, поэтому выборка довольно репрезентативная для городских рынков.

У большинства пик пришёлся на субботу, 7 марта: Москва — 61,8%, Санкт-Петербург — 58,6%, Казань — 64,5%. Дальше начинается классический «эффект одной ночи» — 8 марта загрузка слегка проседает, а уже в понедельник спрос упал почти вдвое.

Лучше всего праздник отработали два типа направлений. Во-первых, загородные отели Подмосковья — 86,3% в субботу и 85,4% в воскресенье. Во-вторых, горный кластер Сочи — 75,1% и 73% соответственно, при этом даже в понедельник там остаётся 61% загрузки. Тут в обоих случаях 8 марта превращается не в ужин и ночь в городе, а в полноценный мини-уикенд.

Городские рынки были спокойнее. Москва держалась в диапазоне 62–57%, Петербург — 59–52%, Казань — 64–52%. В Екатеринбурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде картина похожая: праздничная ночь прошла, но уже к понедельнику загрузка упала до 27–34%. Для деловых рынков это ожидаемо — корпоративный спрос на паузе, а спрос у отдыхающих короткий.

Если смотреть шире, 8 марта в России по-прежнему остаётся праздником одной ночи. Отели продают ужин, романтический пакет и поздний выезд — но не полноценные длинные выходные. И именно поэтому загородные курорты и горные направления каждый год забирают самый жирный кусок этого спроса.

Кстати, когда пару недель назад писал, что отелям важно нормально упаковывать такие праздники — сценариями, пакетами и понятной логикой поездки, это было не теоретическое упражнение. Цифры как раз показывают, кто эту работу сделал, а кто ограничился «спецпредложением к 8 марта». Маркетинг в гостиничном бизнесе часто обсуждают очень красиво, но почти без опоры на реальные данные. Здесь как раз тот случай, когда цифры довольно честно показывают, где праздник превратился в поездку, а где остался просто поводом для одной ночи в отеле.

#эксклюзив в 🛎 Ночном портье в Telegram | в MAX

Коллеги, 8 марта в это воскресенье, впереди еще одни длинные выходные и вместе с Hotel Advisors мы смотрим на динамику отелей по загрузке.

Перед нами данные на 3 марта — Москва подросла до 39,1% на 7 марта и 33,4% на 8-е. Петербург — 45,2% и 38,4%. Казань — уже 55% на субботу. Подмосковье — 66,2% на 7 марта и 62,4% на пик. То есть за неделю рынок добавил местами по 10–20 п.п. — ровно тот сценарий позднего набора, о котором говорили.

Сочи-горы подтверждают статус «праздник + хвост сезона»: 53,5% на 7 марта и почти 50% на пик. Берег ровнее — около 40%. Региональные центры — Новосибирск, Нижний Новгород, Екатеринбург — аккуратно подтянулись к 40–50% без перегрева, но с устойчивой динамикой.

8 марта окончательно стало праздником короткого горизонта бронирования. Глубины нет — есть быстрый досел в последние 7–10 дней. И выигрывают те, кто умеет держать тариф до последнего, не впадая в панику в конце февраля.

Рынок в этом году не «взрывается» заранее — он спокойно разгоняется. И, судя по цифрам, финиш будет вполне плотным.

#эксклюзив в 🛎 Ночном портье в Telegram | в MAX

Смотрим на цифры Hotel Advisors и вместе анализируем загрузку следующих длинных выходных.

🔽 Москва сейчас держится заметно спокойнее ожиданий: 27,2% на 7 марта и 22,6% на пик (8 марта). Короткие романтические заезды есть, но глубины пока нет — классический сценарий позднего досела. Основной рост рынок доберёт в последние 7–10 дней.

🔽 Петербург выглядит плотнее Москвы, но тоже без перегрева: 36,1% на субботу и 31,6% на 8 марта. Работает формат мини-путешествий на 2–3 ночи, но бронирования заходят осторожно, без раннего ажиотажа.

🔽 Сочи (горы) — на текущий момент: 44,7% на 7 марта и 40,5% на пик. Праздник ложится на хвост зимнего сезона, и часть спроса — это финальные горнолыжные выезды. Берег заметно спокойнее: 30,9–31,8%, без выраженного праздничного драйвера.

🔽 Казань держится на уровне 46,0% на 7 марта и 37,4% на 8 марта — один из самых плотных городских рынков на эти даты. Короткий туристический уикенд работает стабильно. Похожие значения у Новосибирска (46,3% / 40,7%) и Нижнего Новгорода (45,1% / 42,1%) — крепкий региональный спрос без ажиотажа.

🔽 Подмосковье — главный драйвер длинных выходных уже сейчас: 45,7% на 7 марта и 42,1% на пик. Для загорода это высокая база на таком горизонте бронирования — сценарий «уехать на выходные» традиционно доселяется быстрее города.

В целом рынок пока в фазе спокойного набора: города идут в диапазоне 30–45%, горы ближе к 40–45%, загород — самый устойчивый по глубине продаж. Следим.

#эксклюзив в 🛎 Ночном портье

Показали, как будет выглядеть двор будущего отеля House of Faith в Санкт-Петербурге — рендеры опубликовала студия APAA (Алексей Пенюк и Анастасия Артемьева). Проект развивается в историческом здании XIX века с видом на Воскресенскую набережную.

Фонд — 140 номеров, заявлены несколько гастрономических концепций, собственная галерея и спа. То есть ставка идёт не на «бутик при набережной», а на полноценный городской lifestyle-кластер, где отель — лишь часть культурной среды.

Само здание с сильной биографией: раньше здесь располагался «Дом призрения вдов и сирот придворного духовенства», учреждённый Александром III. Для девелопмента это, с одной стороны, маркетинговый актив, с другой — сложная реставрационная рамка, где любая ошибка стоит дорого и репутационно, и финансово.

Отдельный штрих — инвесторская структура. В проект заходит коллекционер Сергей Лимонов, а значит арт-составляющая будет не номинальной: заявлено использование предметов из фонда Limonov Art Foundation. Это уже не просто «картины в лобби», а попытка встроить искусство в саму ДНК объекта.

В сухом остатке — ещё один пример того, как премиальный отель в центре города сегодня собирается не из номеров, а из смыслов: история здания, гастрономия, арт, публичные пространства. Конкурировать только видом на воду в этом сегменте уже давно недостаточно.

🛎 Ночной портье

Пока отели обсуждают комиссии OTA и перераспределение дистрибуции, их главный конкурент продолжает тихо забирать спрос.

По данным Авито Путешествия, на февральские праздники россияне забронировали туристическое жильё на 38% активнее, чем год назад. Причём основной рост — не в гостиницах, а в альтернативном размещении.

Бронирования посуточных квартир на 21–23 февраля выросли на 25%. Лидеры спроса — Московская и Ленинградская области, Краснодарский край, Мурманская область, Татарстан. Средний чек при этом вполне массовый: 3,2–3,4 тыс. руб. за сутки, бронирование на две ночи компанией из трёх человек. То есть классический сегмент short leisure, который традиционно считался «городским отельным».

Но сильнее всего выстрелил загород: посуточная аренда домов и коттеджей выросла сразу на 97%. В топе — Карачаево-Черкесия, Кемеровская область, Карелия, Подмосковье и Ленобласть. Средний сценарий — три ночи, компания из пяти человек, чек 7,8–8,8 тыс. за дом. В пересчёте на гостя — это часто дешевле стандартного номера в отеле.

Гостиницы в статистике тоже растут — но уже не как единственный бенефициар праздничного спроса, а как один из вариантов размещения. Москва, Петербург, Нижний, Татарстан — классика городского уикенда, но теперь они делят гостя с квартирами и домами, а не только между собой.

Если коротко: пока отели спорят за комиссии в онлайне, альтернативное размещение продолжает отъедать долю офлайнового продукта — особенно в семейных и групповых поездках, где экономика «на компанию» работает против классического номерного фонда.

🛎 Ночной портье

Смотрим на данные Hotel Advisors — здесь хорошо видно, как доселся рынок на длинные выходные 23 февраля.

Москва за последнюю неделю прибавила в среднем +7–12 п.п.: с ~38% до 49–50% на пике. Нормальный городской длинный уикенд без туристического ажиотажа — город живёт деловыми и бытовыми поездками, а не праздничным туризмом.

Главный бенефициар — Подмосковье. Там рост местами доходил до +15 п.п., а суббота вышла почти на 80%. Короткий загородный выезд по-прежнему выигрывает у city-формата, особенно когда праздник не завязан на романтику или семейные каникулы.

Петербург и Казань прибавили умеренно — в диапазоне +4–10 п.п. Без крупных событий загрузка растёт в основном за счёт спонтанных бронирований в последнюю неделю перед заездом — классический эффект короткого горизонта планирования.

Курорты живут своей логикой. Сочи (горы) уже заходил в праздники с высокой базой и добавил всего несколько пунктов — но при загрузке за 60% это почти предел. Берег подтянулся заметнее, но без ярких всплесков.

Из миллионников сильнее всех вырос Нижний Новгород — местами до +20+ п.п., но с низкой стартовой базы. Екатеринбург и Новосибирск — умеренный рост в пределах 5–12 п.п.

В целом рынок готовится отработать длинный уикенд как обычно: загород забрал основной спрос, курорты держат стабильность, крупные города остались в спокойной динамике.

Интересное! В апарт-сегменте разворачивается история, которая может аукнуться всему рынку. Генпрокуратура подала иск по петербургскому комплексу VALO: по версии надзора, средства, на которые строился проект, могли иметь коррупционное происхождение. Если суд поддержит позицию, актив стоимостью порядка 16–17 млрд ₽ теоретически могут изъять в доход государства.

Теперь к самому болезненному. В комплексе около 3,5 тыс. апартаментов продана частным инвесторам/дольщикам по ДДУ. Люди заходили в продукт как в «гостиничную недвижимость»: юнит + управляющая компания + доходность. Формально — легальная долёвка, банковские расчёты, договоры, регистрация прав.

Юридическая вилка выглядит жёстко. С одной стороны — претензии к происхождению капитала девелопера. С другой — тысячи дольщиков, которые к этим схемам не имеют отношения, но владеют объектом, который может попасть под изъятие. И это уже не частный спор, а потенциальный прецедент: что важнее — защита дольщика или конфискационная логика по активу?

Для сервисных апартаментов сигнал максимально конкретный. Вся модель продаж держится на обещании: «покупаете юнит — получаете гостиничный доход и понятную собственность». Любая история, где объект могут забрать целиком, автоматически бьёт по доверию к формату. А без доверия инвестиционные продажи встают — и вместе с ними тормозится половина новых проектов, которые сегодня маскируются под «отель с возможностью владения номером».

🛎 Ночной портье

Сегодня уже 10 февраля — до Дня влюблённых меньше недели. Вместе с данными Hotel Advisors cмотрим, как за эти дни рынок подтянул загрузку. Спойлер — ощутимо!

Москва на 14 февраля вышла на 50,2%, Петербург — на 49,2%. То есть города-миллионники синхронно перевалили психологическую планку в 50%. Не sold out, но уже рабочая, живая загрузка, где late booking начинает играть роль.

Подмосковье традиционно впереди — 74,5% на субботу. Загород снова забрал романтический спрос за счёт формата: туда едут за сценарием, а не просто переночевать. И чем ближе дата, тем быстрее там «съедаются» остатки.

Сочи снова делится на два разных продукта. Берег — всего 25,2%, без зимнего драйвера дата почти не работает. Зато горы — 62% и стабильность даже на хвосте уикенда (56% в воскресенье). Там продаётся снег, а не романтика — и это отлично понятно.

Из регионов сильнее остальных выглядит Новосибирск — 53,9% на 14 февраля. Уверенно держится и пятница (55%). Похоже, сибирский рынок в этом году один из самых дисциплинированных по раннему спросу.

Резюмирую: за последнюю неделю рынок прошёл путь от «спокойно» к «рабоче». До аншлагов ещё далеко, но дата наконец начала продаваться — особенно там, где есть загород, сезон или понятный сценарий. У городских отелей впереди как раз те самые решающие дни, когда решается — будет 60% или всё закончится на пятидесяти.

#эксклюзив в 🛎 Ночном портье

За окном воскресенье, и я решил продолжить мимимишную тему и разговор про детали, которые делают впечатление.

Смотрите, какой подарок прислали Овце Борису (моему соавтору в GASTROhotel) из московского StandArt (Rodina Hotels): варежки ручной вязки (поэтому, видимо, слегка разные), брендированный шарф и мягкие зимние сапожки с металлическими жетонами с теми самыми фирменными мухоморами.

Выглядит как мелочь, но именно из таких деталей у гостя и складывается ощущение, что в отеле про него помнят, о нем думают и ждут в гости. Эмоция возникает мгновенно — а дальше вы уже читаете этот пост и пересылаете коллегам и друзьям, то есть перевожу: пошел охват и заработало сарафанное радио.

Вообще Борис за годы путешествий собрал уже приличную коллекцию отельных подарков: халаты, постельное белье, нагрудные фартуки, торты ручной работы с его изображением и т.п. Каждый раз интересно — как и чем удивит новый отель в следующий заезд.

Всерьез начинаю думать, что похоже, к концу года придётся вручать отдельный приз за самый крутой креатив.

#wow_эффект в 🛎 Ночном портье

И чтобы два раза не вставать и не делать вид, что это разные истории — сразу смотрим на аналитику Hotel Advisors дальше по календарю.

После 14 февраля рынок без паузы заезжает в длинные выходные на 23 февраля, и именно здесь становится понятно, что для гостя сегодня действительно повод ехать в отель.

Сочи (горы) снова в роли отличника: 55–60% загрузки все четыре дня, включая понедельник. Это уже не «приехать на ночь», а полноценный заезд на 3–4 дня. Сезон, горы и понятный сценарий делают своё дело — курорт живёт по своим законам и не нуждается в праздничных костылях.

Московская область уверенно обгоняет Москву. В выходные — около 50%, тогда как столица держится в районе 30–32%, а в понедельник резко оседает до 18%. Лишний выходной по-прежнему означает «уехать из города», а не «переночевать в нём же, но подороже».

Петербург и регионы — аккуратная середина. Уикенд продаётся, дополнительный день — хуже. Почти везде сценарий один: две ночи, максимум три, и домой. Праздник есть, длинного отдыха — нет.

Итого: 23 февраля — дополнительная возможность задержать гостя. Там, где есть понятный сценарий на больше чем один вечер, выходные действительно становятся длинными. Праздник конвертируется в загрузку только при наличии продукта.

🛎 Ночной портье

Сегодня 4 февраля — до Дня Валентина ровно 10 дней. Вместе с Hotel Advisors смотрим на загрузку отелей в самые романтические выходные года — 13–15 февраля — и картинка, скажем так, без ажиотажа.

Москва на 14 февраля пока держится в районе 36%, Петербург — около 38%. Ни всплеска, ни дефицита: классический городской уикенд без паники и без очередей за последним номером. Московская область выглядит бодрее (57% в субботу) — короткий выезд за город у москвичей по-прежнему выигрывает у города, особенно когда праздник выпадает на выходные.

Самый стабильный бенефициар — Сочи (горы): там загрузка под 50% все три дня. Понятно почему — горнолыжка, сезон, и никакая «романтика» отдельно продаваться не обязана. Курорт живёт по своим законам и календарям. А вот Сочи-берег — заметно слабее, без зимнего драйвера.

А теперь внезапное: Новосибирск — около 47% два дня подряд. Видимо, на севере чувства предпочитают подтверждать бронью, а не словами.

Вывод отрезвляющий: 14 февраля больше не продаёт сам по себе. Без нормального продукта, сценария и внятного повода гость не спешит бронировать номер «просто потому что дата». Для отелей это хороший момент перестать играть в шарики и лепестки и честно ответить себе — что именно вы продаёте в эти выходные и кому. Времени, кстати, осталось совсем немного.

🛎 Ночной портье

Яндекс Путешествия опубликовали итоги премии «Приятно оставаться» за 2025 год. Знак качества получили 620 отелей из 68 регионов — это объекты с высокой оценкой гостей (от 4,5), низкой долей негатива в поддержке, достаточным объёмом бронирований и чёткой работой с обратной связью. Важно: пороги считались с поправкой на регион — в Москве и Петербурге требования заметно жёстче, чем в малых локациях.

География показательная. Лидером по числу награждённых стала Москва и область (76 объектов), обогнав Краснодарский край. Далее — Санкт-Петербург и Ленобласть. В структуре победителей доминируют 3–4⭐️ (66% совокупно), почти четверть — объекты без звёзд, «пятёрки» — всего 7,5%. Рынок явно голосует не за витрину, а за понятный, устойчивый продукт.

При высокой конкуренции и плотном деловом трафике выигрывают не самые громкие бренды, а те, кто системно держит сервис и не проваливается в мелочах.

Коллеги, будем честны, эта премия всё меньше про «грамоту на стену / статуэтку на ресеп» и всё больше про управляемость бизнеса. Пользовательская оценка, работа с жалобами, дисциплина в обратной связи — это уже не репутация, а операционная метрика. Значок «Приятно оставаться» — не волшебная кнопка продаж, а понятный ориентир для гостя. Победителей смотрим здесь.

🛎 Ночной портье

Воскресенье — идеальный день, чтобы считать чужие деньги. Особенно если это деньги туристов, которые только за новогодние праздники оставили в поездках по России 80,7 млрд рублей (данные СберАналитика).

За период с 31 декабря по 11 января — 11,8 млн поездок, +9% год к году. Средняя длительность выросла с трёх до четырёх дней — а это для отелей куда важнее, чем просто рост потока: лишняя ночь — это уже совсем другая экономика номера. Туристы теперь составляют почти 59% потока, экскурсанты — 41%, то есть рынок смещается в сторону полноценного размещения, а не «приехал-уехал».

География предсказуемая, но с нюансами: лидируют Москва, область и Петербург, а вот по динамике лучше всех прибавили Татарстан, Петербург и Свердловская область. Молодёжь 20–34 — самая большая группа, но по тратам впереди мужчины: при доле 45% они делают больше половины всех расходов — полезная деталь для тех, кто собирает пакетные предложения и F&B-оферы.

Структура расходов тоже говорит сама за себя: еда — на первом месте, общепит — сразу следом. Но самый высокий средний чек — у отелей: 6 678 ₽ за транзакцию.

Перевожу с аналитического на гостиничный: проживание по-прежнему главный «якорь выручки» поездки, всё остальное — спутники. Значит, борьба за гостя начинается не в ресторане и не в музее, а в карточке номера и воронке бронирования.

🛎 Ночной портье

Недавно разбирали рассылку по базе лояльности AZIMUT Hotels с предложением «инвестировать в номер» — с формулировками про пассивный доход и минимальные риски. Но вот подоспело продолжение — и уже в формате действующего городского отеля.

Итальянская Domina Group выставила на продажу номера в работающем пятизвёздочном Domina Prestige St.Petersburg. Это объект на 109 номеров в реконструированном особняке XVIII века на Мойке — отель работает с 2012 года, заявляемая среднегодовая загрузка — выше 70%. То есть продают не идею и не рендер, а действующий бизнес с реальными гостями и выручкой.

Схема простая по форме, но жёсткая по сути: вы покупаете номер, но использовать его самостоятельно нельзя — он сразу передаётся в управление оператору по договору на 100 лет. Отель сам продаёт размещение, обслуживает гостей, несёт операционные расходы и потом рассчитывается с собственниками. Обещанная доходность — 5% в долларах (!), поэтому инвестору важно заранее понять, как именно считаются выплаты, какие издержки вычитаются и что происходит с доходом в слабые месяцы.

Тренд очевиден: отельеры всё активнее дробят продукт до инвестиционного юнита и идут за частным капиталом напрямую. Мой прогноз — таких схем станет больше. И главный практический вопрос, который инвестору стоит задать себе до звонка менеджеру: а эта модель действительно выгоднее банковского депозита или облигаций сопоставимого риска? Потому что номер в отеле — это не вклад, а доля в операционном бизнесе с переменной загрузкой, расходами и управленческим качеством. Сравнивать надо не обещания, а чистую доходность после всех удержаний — и только потом принимать решение.

🛎 Ночной портье